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土地所有权,希腊的一本糊涂账

 
[房产]     2018-06-21
雅典:不久前,一位叫莱昂尼达斯·哈莫德拉卡斯(Leonidas Hamodrakas)的雅典律师决定更密切地关注他家的地产,其中包括一些田产、散布在各地的房子以及一座巨大的石塔,它们都位于希腊南部乡下的马尼(Mani)。不过,产权在希腊经常是不清不楚的。所以,哈莫德拉卡斯给大门上了一把锁,等着看会发生什么事。很快,他就从邻居那里听到了反映。有三名邻居声称,他们也拥有这些房产的部分产权。

土地所有权,希腊的一本糊涂账

一处存在争议的财产。希腊多数土地交易仍为分类账手写记录,按照姓氏登记,没有批号,并且在区划分界上不甚明晰。


雅典:不久前,一位叫莱昂尼达斯·哈莫德拉卡斯(Leonidas Hamodrakas)的雅典律师决定更密切地关注他家的地产,其中包括一些田产、散布在各地的房子以及一座巨大的石塔,它们都位于希腊南部乡下的马尼(Mani)。

不过,产权在希腊经常是不清不楚的。所以,哈莫德拉卡斯给大门上了一把锁,等着看会发生什么事。很快,他就从邻居那里听到了反映。有三名邻居声称,他们也拥有这些房产的部分产权。

在这个卫星成像、数字记录和信息瞬时交流的时代,希腊的大多数土地交易记录依然是按姓氏录入的手写账目。没有地块批号。没有边界或区域的划分。没有显而易见的方式能表明,是两个人还是10个人登记了同一块地产的产权。

希腊正在设法摆脱其历史上最严重的经济危机,这场危机已经使60%的希腊年轻人处于失业状态,许多专家认为,缺乏恰当的土地登记制度是摆脱危机最大的障碍。它吓跑了外国投资者;使希腊难以信守为换取救援资金而许下的资产私有化承诺;它使希腊几乎不可能征收房产税。

希腊已经转而根据电费账单来征税,让业主无从逃避。当然,这意味着空置的房产和农田还没有被征税。

哈莫德拉卡斯和他的邻居距离解决争议遥遥无期。希腊的法院里堆满这样的案件。他说,“这种案子需要数年,也许是10年时间才能解决。”

过去20年里,希腊为解决这个问题已掷入了数亿美元,然而却收效甚微,这让事态格外难堪。希腊在20世纪90年代一度从欧盟(European Union)拿走了逾1亿美元,来建立地产登记制度。然而,在目睹了希腊的成效后,欧盟要求该国退款。

自那以后,希腊进行了一次又一次的尝试。可是,官员们说,该国依然只有不到7%的土地被正确地绘制成了地图。专家们说,在配有区域划分地图的土地登记方面,连刚从多年的共产主义统治和内战中复苏过来的波罗的海诸国,都远远走在希腊的前列,区域划分地图是罗马人发展出来的一种手段,自19世纪以来在大部分发达国家得到了广泛的应用。

然而,希腊的情形并非如此。专家们说,在希腊,争议土地的范围极其巨大。

上个月接手国土登记局局长职务的工程师季米特里斯·卡卢季奥蒂斯(Dimitris Kaloudiotis)说,“如果把登记在案的所有土地契约计算在内,希腊的国土面积将是现在的两倍。”

一些专家怀疑,当局是否真的有解决这件事的政治意愿。一支由律师、工程师和建筑师构成的大军,依赖着接连不断的土地所有权纷争,以及哪块土地可以做哪种开发的争议维持他们的生计。事实证明,缺乏区划地图对某些人来说是有利可图的。例如,研究人员已经发现,近些年大片保护林地在被火灾烧成白地之后,已经被开发了。

雅典经济与商业大学(Athens University of Economics and Business)经济学家斯毕罗斯·司寇拉斯(Spyros Skouras)发现,在选举年里这样的火灾急剧增多,他说一劳永逸地解决土地问题在政治上是有困难的。“任何一门心思要获得某种结果的政府都会让部分人失望,而政府都不愿意承担责任。”

土地纠纷问题在城市中心地带就没那么尖锐了,那里有人行道、街道和建筑墙面,有助于划清界限。但是在农村,地契是另一个年代的产物。边界可能是“水井边的三棵橄榄树”,或者“在路上能听到驴叫”的地方。

“有的人没上过学——他有100头羊——他们会把石头扔出一定的距离,说:好,这些是我的,”哈莫德拉卡斯说,除了自己的问题,他还会替客户解决土地所有权的案子。“文件里可能写着‘从树到小溪’。很难弄明白他们在说些什么。”

他说他自己的纠纷是来自很久以前交易时用的语言。“文件上说我的曾祖父买下了‘打谷场和周围的地’。”但是这指的是打谷场周围50英尺还是5000英尺呢?

房地产业内多数人都把这种状况归结于这个国家的动荡历史。希腊经历了一系列的占领和战争,还有移民以及国内从农村到城市的人口迁徙大潮。这意味着土地至少在一段时间里会被大量闲置。由于一块土地在使用20年后就可以得到所有权,很多土地所有权问题就是这样产生的。

希腊的债主们——欧洲委员会(European Commission)、国际货币基金组织(International Monetary Fund)和欧洲中央银行(European Central Bank)——已经明确表示,希望加快建立一个土地登记制度和一种叫做“地籍图”的区划地图。去年各国专家已经到希腊考察过,给出了建议。

目前的目标是到2020年完成,不过希腊官方称这是个乐观的估计。他们说希腊解决这个问题最终可能要花费15亿美元。

希腊唯一有土地登记和地籍图的地方是十二群岛,因为那里从1912年到二战结束一直是被意大利人占领着的。包括罗得岛和科斯岛在内的这个群岛至今仍依据意大利法律来管理土地。

但是连那里都存在问题。地籍图始终没有更新过。许多土地连同海滨已经被海水侵蚀,曾经用来走驴子的小路也早就消失了。然而居民们对土地登记还是很感激的,他们至今还在用意大利人登记地契时用的那种巨大的绿色簿册。

在科斯岛工作、经手过很多产权案子的阿芙罗狄蒂·比尔里利(Afroditi Billiri)说,“你要知道,这跟希腊其他地方比起来已经很先进了。”

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