上海夫妻希腊买房移民全记录(四)

四、我在买房时考虑过的问题

房产投资总体就二方面的收益:1、租金收益;2、房产增值。

对于雅典的房产是否增值,我并没有过多的研究,只是看大体数据,雅典自从经济危机之后,房地产一直在降,目前平均房价已经下跌了45%。分析例年各国的经济危机数据,差不多45%的房价下跌基本就已经跌到底部,所以在情况变化不太特别大的情况下,目前希腊的房产已经到了底部。

当然,我也看过很多人写的文章,说希腊的房产下跌是因为人口的不断流失,这个太复杂了,我没有专业知识,不妄加评论,只能粗鄙的用一些最原始的例年数据说话,2018年做数据分析的时候,已经发现房产下跌趋势减缓。这也是我愿意进入的一个原因。

今天我们来说一下,我经过漫长的看房、还价、购房后,总结的投资公寓房的心得,不见得专业,仅做参考。


1、地段

任何地区买房,地段是首先需要考虑的大问题。选择好的地段,在房价上涨时升值快,下跌时跌的慢。

如果想选择在希腊购房移民,但是又对整个希腊房产完全不了解,第一时间需要补的知识就是哪个地段好,哪个地段差。

花一天的时间,泡在互联网上,搜查相关贴子,不难找到很多买房的前辈们写的心得。总结后可知,哪些地段现在比较抢手。

必需要提醒,地段的价值也是会一直改变的。

举个下跌例子:Omonoia(欧摩尼亚)这个区域以前是黄金中心区,有许多五星宾馆在此。欧摩尼亚属于雅典市中心,交通方便,有各种便利店与餐厅,还有个超大的广场。雅典市90%的景点都在市中心,所以这块地区很长一段时间,这里的酒店都是旅游者的首选。当地人喜欢、旅游者喜欢,所以这里房价一直高高在上,直到后来这里渐渐被中东、阿尔巴尼亚难民聚集。呃,毕竟旅客多的地方,乞讨、小偷等都比较容易下手。我在欧摩尼亚地铁站就曾经二天内遇到过三次偷我未遂的经历,于是,不难理解,欧摩尼亚在旅客的口碑越来越差,甚至差到原有的几家5星级酒店都呆不下去,搬家了。当地居民也缤缤搬离。现在的欧摩尼亚已经成为整个雅典最差的地区,房价自然也大幅下降。

再举个上涨例子:Elliniko(埃利尼科),这个区域一直都不算好也不算坏,地理位置是在热门区与市区之间。2018年底,出了个消息,这里附近的老机场(废弃的军用机场)要开发了,政府招标要开个豪华赌场。虽然我一直理解,赌场周边的房产一般都不怎么会涨,但雅典的却涨了。有二个在埃利尼科买房的朋友告诉我,他们在2016年花了25万欧买了一套别墅,中介电话告诉已经涨到35万欧了,问有没有意向出售(当然,这只是道听途说,并未得到实际验证)。


解释一下上图:

区域1234,1号的格利法达目前平均房价3000欧元左右,是整个雅典均价最高的区域;而从1开始,后面区域的平均地段越来越便宜。其实,在格利法达的南面(下面)还有其他区域,更得希腊当地人的喜欢,那里的人更少、风景也更美一些,但中国人更多喜欢格利法达,因为相对来说,距离市区近一点,去中国城逛中国超市近一些,而且中国人大多喜欢买靠近市场的房子,有这种心理情结。

A区是港口区,其实那边看起来也不错,但是住户素质参差不齐,硬件设施也显略为破旧,当地人并不喜欢,所以房价一直很低。据说是港口码头工人太多了,所以有点乱。这我也没有考证过,仅是听几位希腊的中介和我们的律师说的。

B区是市中心的工薪区,也有人说那是贫民区。贫民区听起来有点难听哈,我更倾向工薪区。刚到雅典买房时,租了2处Airbnb民宿,都是在这片区域,市区嘛,看房方便,与律师见面也方便。说一下我居住了一个半月的感受:这片区域小商店很多,买东西方便,公立医院、私立医院、律师办公室、公证处办公室,等等,基本都集中这里,所以整体还算方便。这片区域会让很多当地人有钱人不喜欢的原因是,太过于拥挤。特别是对于我刚从澳洲来到这里,在空间上感觉不好。除非你有停车位或没有私家车,否则每天都要找停车位,车开出去马路也是小小破破旧旧的。

C区是市中心区,大多数的旅游景点都在这片区域,也夹着很多类似B区的工薪区,还有欧摩尼亚这样的高危垃圾区,当然还有Plaka(普拉卡)这类特别小资、特别抢手的区域。C区是一个迷宫,你很有可能跌进陷阱,也很有可能找到金砖。


2、年份

越老旧的房子,价格越便宜。无论保养的有多好,但内部的老化是不可避免的。特别是公寓房,过老的公寓房,可能你买下后,没几年,会面临要付一大笔修理费。希腊的房屋产权是终身的,房屋老化后,是不会有政府和开放商来拆迁的,要么自己重新翻新,要么就便宜卖掉。


3、物业费及物业服务

物业费越贵的公寓,一般保养的都越好。也只有富人区的房屋,物业费才会比较贵,当然所享受的服务也不一样。

在西方国家,物业费收取后用在何处,都公开可查。我买了二套公寓房,目前付了8-10个月的物业费,但奇怪的是每个月的物业费都不一样。单子都是希腊文,我看不明白,但一条一条的很详细。

在购买一套公寓房的时候,物业费的高低可以让你参考该物业的情况,追求高端舒适的,可以选物业费贵一些的公寓房。有些高端舒适的物业,不单单有集中供暖,有电梯,还有很漂亮的顶楼休闲区、小区游泳池等等。

如果你买的房产,不是自住,而是出租,那么就需要考虑物业费过贵,是否租客愿意承担。在希腊长租房屋,物业费是由租客承担。我有一套房子,物业费50多一个月,中介出租的时候,多次问到为什么物业费这么贵?听那意思,好象租客感觉物业费贵了。我是这样理解的,在雅典有钱人肯定自己都买了房,毕竟这里的房产很便宜。能来租房的,一定也不会多有钱。要么是刚工作的年轻人,要么是工作收入不稳定的。物业过高,可能会影响出租。


4、室内室外情况

和国内买房不一样,国外的人工很贵,工作速度很慢,对于我们这种什么都不懂,语言又很难交流的外国人来说,最好还是选择室内装修新一些不需要大翻新的房子。

我买过一套房,有二个对外的大门,估计是二套房打通的,所以当时想买下来后重新装修一下,变回二套做民宿。之前联系过一个雅典当地人的装修公司,用英文交流,勉强还行,他们给的报价是2.5万欧。

2019年2月回到雅典,我想要么找个中国人开的公司,至少交流方便。从2月到3月,联系了过人开的装修公司和一些中国移民过来号称会装修的个人,感觉比希腊人更加不靠谱。

最终这套房,我没有装修,而选择长租给一位自己做装修的希腊人,他自己住着自己装修。我后来去看了看,他们把墙面整个换了个颜色,整个房子看起来还蛮不错的。

说完室内,再说说室外。

对于一套公寓房,室外也是很重要。你想了解自己周围的邻居如何,只要站在阳台上向外看就能知道。如果周围邻居都是收入稳定、长期居住的当地人,你站在阳台上向外看,那满眼一定都是郁郁葱葱的植物。相反,如果你看到左右邻居阳台上也没有植物,基本要上这里的人居住的人员不稳定,或者长期空关。如果遮阳棚也破了,那么墙体也灰旧灰旧的,那就差不多是要废弃的楼房,千万不要买进去。当然,如果便宜,你想整栋买下开酒店那另当别论。


5、周边价格参考

希腊买房,听到中介说的最多的就是这里是一房一价。但也并不完全。每个区域也会有个平均参考价。特别是一些比较受中国移民者追捧的热门区域。

对于新手,你不了解这里的每个区域,最好的就是在网上查找一下同一区域的其他房价,基本就可以了解你现在的价格是不是合适。当然,还是这句话,装修新一点的房,贵个2-3万也是很正常的,毕竟你自己要重新装修,再花3万欧,另加半年的装修时间,你也不一定等得了。在雅典是有很多翻新的房子,基本都是新的,买了就能直接入住。但这些房子往往价格比较高。


6、估价及还价

买房也是可以还价的。就我的经验,基本上可以还掉大概10%-20%。我指的是直接找当地的中介联系当地的房东,并不是中国中介带你去看的房。再次强调,中国中介带你去看的房,12万的房能卖给你27万,你还了3万再怎么磨,他们都不会再便宜了,你觉得差不多了,其实不知道,他还赚了你一套房。

我在雅典看的第一套房,就是当地中介带我去看的一套在我上图圈出的B区的房子。58平方的二房,装修老旧,但也能住,现在已经长租出去,可以带租客转给我或者是让租客搬走。房租280元一个月,开价4.5万。中介是这样说的,我们在网上登出的是4.8万,你要觉得可以,就4.5万卖给你吧。因为是第一套看的房,我告诉他,我将在这里花2个月买房,会把这些看房情况记下,大概一个月后会统计资料决定买哪些房。最后中介说如果我们愿意买4万也行。

4.8万到4万,也差不多20%了。所以,朋友们,如果你们看中了房,可以放心的还价,不要怕自己语言不通不敢还价,如果有一点英语基础,可以用英语交流,如果没有英语交流,用翻译软件也可以,总之,一定要还价,除非上来中介就告诉你,这套房的最低价是多少,不能还价。但是也不要还得太厉害,如果价格和你心理相差太多,就不要还了,浪费时间。不象在中国小店买衣服,开价500,还价100。希腊人没有那么浮夸,还的太厉害,会让人觉得你在戏弄人家。


下次我会再详细的写几个我遇到的买房上当的的故事。


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