四、我在买房时考虑过的问题
房产投资总体就二方面的收益：1、租金收益；2、房产增值。
对于雅典的房产是否增值，我并没有过多的研究，只是看大体数据，雅典自从经济危机之后，房地产一直在降，目前平均房价已经下跌了45%。分析例年各国的经济危机数据，差不多45%的房价下跌基本就已经跌到底部，所以在情况变化不太特别大的情况下，目前希腊的房产已经到了底部。
当然，我也看过很多人写的文章，说希腊的房产下跌是因为人口的不断流失，这个太复杂了，我没有专业知识，不妄加评论，只能粗鄙的用一些最原始的例年数据说话，2018年做数据分析的时候，已经发现房产下跌趋势减缓。这也是我愿意进入的一个原因。
今天我们来说一下，我经过漫长的看房、还价、购房后，总结的投资公寓房的心得，不见得专业，仅做参考。
1、地段
任何地区买房，地段是首先需要考虑的大问题。选择好的地段，在房价上涨时升值快，下跌时跌的慢。
如果想选择在希腊购房移民，但是又对整个希腊房产完全不了解，第一时间需要补的知识就是哪个地段好，哪个地段差。
花一天的时间，泡在互联网上，搜查相关贴子，不难找到很多买房的前辈们写的心得。总结后可知，哪些地段现在比较抢手。
必需要提醒，地段的价值也是会一直改变的。
举个下跌例子：Omonoia（欧摩尼亚）这个区域以前是黄金中心区，有许多五星宾馆在此。欧摩尼亚属于雅典市中心，交通方便，有各种便利店与餐厅，还有个超大的广场。雅典市90%的景点都在市中心，所以这块地区很长一段时间，这里的酒店都是旅游者的首选。当地人喜欢、旅游者喜欢，所以这里房价一直高高在上，直到后来这里渐渐被中东、阿尔巴尼亚难民聚集。呃，毕竟旅客多的地方，乞讨、小偷等都比较容易下手。我在欧摩尼亚地铁站就曾经二天内遇到过三次偷我未遂的经历，于是，不难理解，欧摩尼亚在旅客的口碑越来越差，甚至差到原有的几家5星级酒店都呆不下去，搬家了。当地居民也缤缤搬离。现在的欧摩尼亚已经成为整个雅典最差的地区，房价自然也大幅下降。
再举个上涨例子：Elliniko（埃利尼科），这个区域一直都不算好也不算坏，地理位置是在热门区与市区之间。2018年底，出了个消息，这里附近的老机场（废弃的军用机场）要开发了，政府招标要开个豪华赌场。虽然我一直理解，赌场周边的房产一般都不怎么会涨，但雅典的却涨了。有二个在埃利尼科买房的朋友告诉我，他们在2016年花了25万欧买了一套别墅，中介电话告诉已经涨到35万欧了，问有没有意向出售（当然，这只是道听途说，并未得到实际验证）。
解释一下上图：
区域1234，1号的格利法达目前平均房价3000欧元左右，是整个雅典均价最高的区域；而从1开始，后面区域的平均地段越来越便宜。其实，在格利法达的南面（下面）还有其他区域，更得希腊当地人的喜欢，那里的人更少、风景也更美一些，但中国人更多喜欢格利法达，因为相对来说，距离市区近一点，去中国城逛中国超市近一些，而且中国人大多喜欢买靠近市场的房子，有这种心理情结。
A区是港口区，其实那边看起来也不错，但是住户素质参差不齐，硬件设施也显略为破旧，当地人并不喜欢，所以房价一直很低。据说是港口码头工人太多了，所以有点乱。这我也没有考证过，仅是听几位希腊的中介和我们的律师说的。
B区是市中心的工薪区，也有人说那是贫民区。贫民区听起来有点难听哈，我更倾向工薪区。刚到雅典买房时，租了2处Airbnb民宿，都是在这片区域，市区嘛，看房方便，与律师见面也方便。说一下我居住了一个半月的感受：这片区域小商店很多，买东西方便，公立医院、私立医院、律师办公室、公证处办公室，等等，基本都集中这里，所以整体还算方便。这片区域会让很多当地人有钱人不喜欢的原因是，太过于拥挤。特别是对于我刚从澳洲来到这里，在空间上感觉不好。除非你有停车位或没有私家车，否则每天都要找停车位，车开出去马路也是小小破破旧旧的。
C区是市中心区，大多数的旅游景点都在这片区域，也夹着很多类似B区的工薪区，还有欧摩尼亚这样的高危垃圾区，当然还有Plaka（普拉卡）这类特别小资、特别抢手的区域。C区是一个迷宫，你很有可能跌进陷阱，也很有可能找到金砖。
2、年份
越老旧的房子，价格越便宜。无论保养的有多好，但内部的老化是不可避免的。特别是公寓房，过老的公寓房，可能你买下后，没几年，会面临要付一大笔修理费。希腊的房屋产权是终身的，房屋老化后，是不会有政府和开放商来拆迁的，要么自己重新翻新，要么就便宜卖掉。
3、物业费及物业服务
物业费越贵的公寓，一般保养的都越好。也只有富人区的房屋，物业费才会比较贵，当然所享受的服务也不一样。
在西方国家，物业费收取后用在何处，都公开可查。我买了二套公寓房，目前付了8-10个月的物业费，但奇怪的是每个月的物业费都不一样。单子都是希腊文，我看不明白，但一条一条的很详细。
在购买一套公寓房的时候，物业费的高低可以让你参考该物业的情况，追求高端舒适的，可以选物业费贵一些的公寓房。有些高端舒适的物业，不单单有集中供暖，有电梯，还有很漂亮的顶楼休闲区、小区游泳池等等。
如果你买的房产，不是自住，而是出租，那么就需要考虑物业费过贵，是否租客愿意承担。在希腊长租房屋，物业费是由租客承担。我有一套房子，物业费50多一个月，中介出租的时候，多次问到为什么物业费这么贵？听那意思，好象租客感觉物业费贵了。我是这样理解的，在雅典有钱人肯定自己都买了房，毕竟这里的房产很便宜。能来租房的，一定也不会多有钱。要么是刚工作的年轻人，要么是工作收入不稳定的。物业过高，可能会影响出租。
4、室内室外情况
和国内买房不一样，国外的人工很贵，工作速度很慢，对于我们这种什么都不懂，语言又很难交流的外国人来说，最好还是选择室内装修新一些不需要大翻新的房子。
我买过一套房，有二个对外的大门，估计是二套房打通的，所以当时想买下来后重新装修一下，变回二套做民宿。之前联系过一个雅典当地人的装修公司，用英文交流，勉强还行，他们给的报价是2.5万欧。
2019年2月回到雅典，我想要么找个中国人开的公司，至少交流方便。从2月到3月，联系了过人开的装修公司和一些中国移民过来号称会装修的个人，感觉比希腊人更加不靠谱。
最终这套房，我没有装修，而选择长租给一位自己做装修的希腊人，他自己住着自己装修。我后来去看了看，他们把墙面整个换了个颜色，整个房子看起来还蛮不错的。
说完室内，再说说室外。
对于一套公寓房，室外也是很重要。你想了解自己周围的邻居如何，只要站在阳台上向外看就能知道。如果周围邻居都是收入稳定、长期居住的当地人，你站在阳台上向外看，那满眼一定都是郁郁葱葱的植物。相反，如果你看到左右邻居阳台上也没有植物，基本要上这里的人居住的人员不稳定，或者长期空关。如果遮阳棚也破了，那么墙体也灰旧灰旧的，那就差不多是要废弃的楼房，千万不要买进去。当然，如果便宜，你想整栋买下开酒店那另当别论。
5、周边价格参考
希腊买房，听到中介说的最多的就是这里是一房一价。但也并不完全。每个区域也会有个平均参考价。特别是一些比较受中国移民者追捧的热门区域。
对于新手，你不了解这里的每个区域，最好的就是在网上查找一下同一区域的其他房价，基本就可以了解你现在的价格是不是合适。当然，还是这句话，装修新一点的房，贵个2-3万也是很正常的，毕竟你自己要重新装修，再花3万欧，另加半年的装修时间，你也不一定等得了。在雅典是有很多翻新的房子，基本都是新的，买了就能直接入住。但这些房子往往价格比较高。
6、估价及还价
买房也是可以还价的。就我的经验，基本上可以还掉大概10%-20%。我指的是直接找当地的中介联系当地的房东，并不是中国中介带你去看的房。再次强调，中国中介带你去看的房，12万的房能卖给你27万，你还了3万再怎么磨，他们都不会再便宜了，你觉得差不多了，其实不知道，他还赚了你一套房。
我在雅典看的第一套房，就是当地中介带我去看的一套在我上图圈出的B区的房子。58平方的二房，装修老旧，但也能住，现在已经长租出去，可以带租客转给我或者是让租客搬走。房租280元一个月，开价4.5万。中介是这样说的，我们在网上登出的是4.8万，你要觉得可以，就4.5万卖给你吧。因为是第一套看的房，我告诉他，我将在这里花2个月买房，会把这些看房情况记下，大概一个月后会统计资料决定买哪些房。最后中介说如果我们愿意买4万也行。
4.8万到4万，也差不多20%了。所以，朋友们，如果你们看中了房，可以放心的还价，不要怕自己语言不通不敢还价，如果有一点英语基础，可以用英语交流，如果没有英语交流，用翻译软件也可以，总之，一定要还价，除非上来中介就告诉你，这套房的最低价是多少，不能还价。但是也不要还得太厉害，如果价格和你心理相差太多，就不要还了，浪费时间。不象在中国小店买衣服，开价500，还价100。希腊人没有那么浮夸，还的太厉害，会让人觉得你在戏弄人家。
下次我会再详细的写几个我遇到的买房上当的的故事。
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