作者 Jack CHEN
比利时鼎盛华人律师行主任
比利时布鲁塞尔律师公会 注册律师
欧盟知识产权局EUIPO注册代理律师

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现今的房屋买卖往往是通过房产中介完成的，卖主的出售承诺、买主的购买承诺就像是是中介可以开始找买家或者找房源的发令枪。因为有承诺，中介才有促成交易可获得佣金的安全感，孜孜不倦为其客户服务。然而，买、卖、中介三方间的互动让房屋买卖承诺比买卖双方的承诺关系要复杂些。今天就以比利时的一个真实案例为基础，谈一下可让与的出售承诺（promesse de vente cessible）引发的问题。

事件：中介多卖了30万该归谁？

1994年11月，房屋物主与某中介达成协议，有两个关键内容：

（一） 房屋物主单方承诺以300万法郎价格出售其房屋，且该承诺的有效期为三个月；

（二） 中介对该房屋有购买权，且该购买权是可以让与第三方的。

后来……

中介终于（在三个月里）找到了买方，并且双方达成了销售合同，合同也有两个关键内容：

（一） 明确了房屋的售价为330万法郎；

（二） 中介在房屋买卖中代表卖方行为。

再后来……

房屋物主（卖方）认可了销售行为。中介按照其与卖方的协议从首付里抽取了佣金。在房屋买卖公证中，未提及中介。

诉讼

房屋物主和中介对佣金的金额产生了争议。房屋物主以中介没有告知其房屋真实价值为理由，称中介有欺诈之嫌，将中介告上了法庭。

两个判决：代表卖方还是让与购买权？

一审判决

一审法官认为，房屋中介在与买方的交易中并不是在行使他自己的购买权，而是在代表房屋物主行为，所以“转让购买权”的说法不成立。因此，法官解除了销售合同。

中介不满，提起上诉。

二审判决

法院认为房屋物主和中介之间所签的协议包含了两个性质，一方面，它是房屋物主单方面做出的有效期为三个月的出售承诺，也就是说，在这段时间内，只要中介在三个月的期限找到合适的买方，房屋物主都有出售其房屋的义务，出售价格为约定的300万法郎；另一方面，它是中介所属的房产中介的业内合同，这种协议是允许房产中介将物权转让给其他购买者的。

根据比利时民法第1690条第2款规定“La cession n'est opposable au débiteur cédé qu'à partir du moment oùelle a été notifiée au débiteur cédé oureconnue par celui-ci（当债务人被告知或其认可让与行为时，让与行为才对债务人有约束力。）”当房屋物主批准出售合同并对此没有提出任何（针对房产中介的）异议的时候，就意味着房屋物主在事实上认可了物权的转让。所以，法院裁定佣金当归房产中介所有。在交易中，虽然中介没有行使他的购买权，但他并没有放弃他转让物权的权利。

中介“可让与的购买权”，合理吗？

上述案件中，针对房屋物主的出售承诺，中介和房屋物主签订的协议保障了中介的购买权和让与购买权两个权利，在承诺的三个月里，中介有两个选择，他可以自己成为买主，也可以将购买转让给其他买方。如果中介将购买权转让给第三方，转让价格高出与买房约定的价格的部分视作中介的收益。

这样的操作方法对于房产中介来说的好处在于确保在双方约定的期限内，房屋的物主（卖方）不能够擅自将交托给中介的房屋卖给其他人。这个期限对房产中介来说很重要，他可以利用这段时间去寻找买方，商谈一个比卖方出售价格高的价格将房屋的购买权让与这个买方，从而盈利。

房屋物主面对“差价”如何保护自己的权益？

1、 “可让与的购买权”机制的潜在风险

在上述案例之前，“可让与的购买权”是往往被认为与房产中介的职业规范不符。很容易想象，这样的机制有一个明显的漏洞：由于实际出售价格与（房屋物主和中介双方约定的）原始价格两者之间的差价是作为中介收益的，那么中介就会尽量压低与房屋物主约定的价格，从而获取与买方谈判的空间，赚取高于常理的差价。

2、 房产中介职业规范对上述风险的控制

2000年9月28日皇家法令批准的房产中介职业规范（le Code de déontologie des agents de la professiond’agent immobilier）第32条曾命令禁止房产中介采纳任何有利于其的购买权，无论该购买权是否是可以让与的。

2006年9月27日皇家法令批准的房产中介职业规范在这方面相对缓和。其第38条第1款规定“l’agent immobilier doitéviter tout conflit d’intérêt（房产中介必须避免一切利益冲突）”。房产中介不得损害其委托人的利益。

3、 房屋物主在批准与买方的销售合同时需谨慎

综上所述，“差价”是房产中介业内普遍的现象。房屋物主在决定委托中介销售其房屋时应当有心理准备。但是，如果房屋物主认为“差价”过大时，应当及时提出质疑。一旦让与行为对房屋物主有约束力，那么房屋物主就必须承当其后果。上述案例中，房屋物主对中介行为的诉讼不被上诉法院认可，有一点主要原因就在于房屋物主并没有质疑中介和卖方达成的销售合同，并与买方对房屋买卖进行了公证。

案例参见Liège, 28 février 2005, J.L.M.B., 2005，第1229页。

评论参见Benoît Kohl, « LaVente Immobilière : chronique de jurisprudence 1990-2010 », 2012, 第36-37页。