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按照客观评估值买的房子就没吃亏了?小心你是冤大头!

 希腊投资指南    2021-12-09   [原文]



是不是按照客观评估值买的房子就没吃亏了?小心你是冤大头!

 

 


最近有很多投资者想让麦哥来解释他们房产购买合同上的第一页的两个数据,上一个是合同价格,也就是买卖双方的成交价;底下的那个呢?有些人一听说是objective value政府客观评估值,就立刻火冒三丈,认为自己被骗了!因为两者差距会这么大!


别急!有的时候蹩脚的翻译会害死人!ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ是个什么东东呢?它是怎么来的呢?


衡量希腊房产价值有三个常用的数据,第一个是政府主导的ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ,直译成英语是objective value, 有人把它再翻译成中文的“客观评估值”,这容易造成严重误导,因为如果从它的本意和用途来看,它是政府为了防止买卖双方写低合同价格逃避税费而制定的强制征税值(TAX VALUE), 专业人士都是把它翻译成TAX VALUE! 随便在希腊各大银行的房产拍卖网站上都能找到这个TAX VALUE却看不到Objective Value。一知半解害死人!


另外两个衡量房产价值的数据是:市场公允值fair market value和成交价格contract value。前者是市场上多个买卖双方对同一房产的平均估价,以市场平均成交价对某一地段某类房产的一个估值,类似于市场平均成交价;后面就是合同价,是特定的买卖双方同意交割的写入合同的价格,也是未来要做为房产持有等税费计算的基础!


这三者有什么关系呢?

如果是正常的希腊买卖双方,为了把税费成本降到最低(过户税和每年房产持有税),他们倾向于按照政府的客观评估值或强制征税制来确定合同价格,高出的部分以现金或其它方式支付。这样做能省多少税费交易成本呢?3.09%的过户税,1.24%的公证费和2%的律师费都是省了不少的!然后还有每年的0.1%的持有税!总之买卖双方都倾向于把合同价格写到接近政府的强制征税值,即写低合同,差额部分用现金补上!


希腊政府对房产的客观评价值是怎么计算出来的呢?在每个公证处都有这么一个软件,会把某个特定区域的土地价格、建筑成本、折旧等考虑在内,这些数每几年会根据市场调整一次,一般规律是滞后于房地产市场的发展的(最近希腊政府有可能会调整强制征税值以更贴近市场成交价格)。在下面的网站上可以找到雅典各个区域的强制征税值分布:

https://maps.gsis.gr/valuemaps/


具体来说,有些新兴区域如新开通了地铁,或有新的增值项目,人口流入快,如ELLINIKO新机场区域,那么政府的客观评估值就不能及时反应,这有点像饭店的菜单,印刷完了就一次性的,不太能反应饭店原材料价格的变化,所以猪肉涨价时,大排饭的价格可能不变,但是猪排会变小!那个买卖双方实际成达的成交价格就会高于政府的强制征税值,在约大部分富人区和新区人口净流入的区域,房产成交价格或市场公允值都大概是强制征税值的1倍以上,即强制征税值是前者的0.6-0.8之间。

   

有没有哪些区域的房产市场价格或市场公允值是低于政府的强制征税值呢?!!

 

当然有!必须有!否则那些叫嚣着帮你按客观评估值买房产的大好人怎么赚钱呢?

在雅典市中心有一片区域,类似中国的老破旧区域,也是有色人种聚居区,这些区域曾经是市中心,比如目前在国家考古博物馆的对面和附近的Patissia区域,上世纪60年代和今天的OMONIA都是很繁华的区域,所以政府的强制征税值是很高的,那么后来呢?


后来,随着富人搬到郊区有花园的别墅,商业中心也转移走,随着有色人种的迁入,非法难民的涌入,犯罪率上升,这里的房价也就是市场公允值就一落千丈,明显低于政府的强制征税值!也就是说,如果政府的强制征税值是5万,可能这里的房子希腊人3万都不会买!


再举个例子,FILOTHEI是雅典公认的顶级富人区,政府给这里的强制征税值是多少呢?5500欧元一平米!可是市场成交价呢?差不多3000欧元左右!你如果按政府强制征税值来买,你是不是个冤大头?!!?!?

 

那么如何知道你买的房子市场公允值是多少呢?也就是说,你到底买亏了还是赚了呢?希腊是有专业的房产评估公司的,我们就接这个活!800欧元一份!

如果你不想花钱买这个报告也没有关系!在公开的网站上搜成交数据就好了,然后按地段比较一下!


总之,别被人洗脑忽悠就好!记住objective Value是政府制定的强制征税值,不是什么客观评估,谁也做不到客观!要看区域,要看地段,要看房龄!



*以上内容发布于公众号:希腊投资指南,不代表本站赞同其观点。

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